【内涵】进入民法典时代租房必看民法典租赁合同增5项新规这类房屋不能出租

　　自2021年1月1日起，我进入民法典时代，已经施行的华人民和民法典关于房屋出租的法律规定做了重大的修改。总体看，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。

　　居者有其屋是一项重要的人权保障，家一直非常重视人民群众的居住问题，一方面强调房屋的居住属性，打击炒房行为；一方面通过法律保障租房人的居住权益。

　　今天普就说说

　　房屋出租的新规定

　　并告知相关法律风险

　　设立居住权的房屋不能租！

　　一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。有人会质疑以前从没有遇到过这事。

　　在2021年之前，没有任何房屋设立了居住权，因为法律还没有规定。但民法典施行后，大量房屋可能会设置居住权，这样的房屋会被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。

　　法律风险提示租房人应当要求在房屋租赁合同写明该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担元违约金。

　　法律规定设立居住权的住宅不得出租。

　　出租人发现房屋被转租应及时提异议

　　时间仅为6个月

　　现实有不少二房，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。但是二房这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。

　　这就导致实践很多租赁关系处于不稳定状态，当你租赁的房屋是转租的，则随时有可能被人赶出去的风险。所以民法典有规定，如果出资人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。

　　法律风险提示实际租房人应当要求在房屋租赁合同写明该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋。并查验房证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。

　　法律规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

　　出房屋权属有争议或者被查封扣押等

　　或可退租

　　房屋权属发生争议，或者出租人因诉讼纠纷等导致房屋被查封扣押，会严重影响承租人的生活安宁。最北京就发生了一起纠纷，一群壮汉冲进超市丢砸西，原因是房屋权属存在争议，结果殃及了承租人。承租人想退房，但租赁合同尚未到期，为此苦不堪言。

　　民法典对该种情形下承租人的合法权益给予充分保护，规定非因承租人原因，房屋权属有争议，或者房屋被司法机关或者行政机关依法查封扣押等，导致房租无法使用的，承租人可以退房！

　　法律风险提示承租人一旦发现房屋权属存在争议，或者房屋被司法机关或者行政机关依法查封扣押，且确非自身原因造成，要收集保存好相关证据，并可及时通知出租人解除合同。

　　法律规定有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同

　　一租赁物被司法机关或者行政机关依法查封扣押；

　　二租赁物权属有争议；

　　三租赁物具有违反法律行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

　　租房人享有优先租赁权

　　除非是居住特别不满意，租房人都不太愿意搬家一是搬家特别辛苦；二是会增加很多成本和费用。

　　但是现实生活经常发生这样的事，合同到期后，房告诉租房人，房子我要租给别人，不想再租给你了，租房人只能到处去找新的房源。现在这种事情已经结束了，民法典明确规定房屋承租人享有优先承租权。

　　法律风险提示优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权，就要匹配最新的租房价格，这点比较难。

　　法律规定租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

　　亲属的购买权优先于租房人

　　租房人的优先购买权受到限制

　　已废止的合同法仅仅规定了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权。这必然导致一个问题如果出租人想将房屋过户给自己的孩子父母，却需要征求租房人的意见，因为租房人有优先购买权。特别是低价卖给自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗生了巨大的冲突。

　　民法典对此做了重大修改房屋按份有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给亲属的，租房人不享有优先购买权。并且法律还规定租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。

　　法律风险提示在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。

　　法律规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给亲属的除外。

　　出租人履行通知义后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

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　　原标题进入民法典时代租房必看！民法典租赁合同增5项新规，这类房屋不能出租！

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